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Invirtiendo en ladrillos en Peronia

Invirtiendo en ladrillos en Peronia

Juan Ignacio Fernandez
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Parece que ni los ladrillos zafan del bear market macrista.

En un entorno donde la extrema volatilidad siempre ha sido la norma, los argentinos nos hemos sabido adaptar -tal vez darwinianamente- a este cambiante contexto. Tal es así, que hemos desarrollado hábitos de inversión absolutamente atípicos, generalmente defensivos.

En este caso, analizaremos una de las inversiones estrella de Peronia, el ladrillo, que parecería no tener el mejor panorama a futuro. Al menos en el corto plazo.

Rentabilidad de los alquileres en mínimos históricos

Para analizar el atractivo de las inversiones en ladrillos, tal vez el primer indicador a revisar es la rentabilidad de los alquileres. Obviamente, no es la única manera de monetizar un diferencial en dicha industria, pero sí es una de las más relevantes.

En concreto, cuando revisamos los números, vemos que la rentabilidad de alquilar un departamento en CABA -por ejemplo- ha caído dramáticamente durante los últimos años.

 

Aclaración: la rentabilidad se calcula como “Precio alquiler(x12)/Precio inmueble”. O sea, lo que miramos es la rentabilidad anual del alquiler de la propiedad.

En concreto, el atractivo de esta inversión está siendo cada vez menor, y eso tiene origen en dos factores, básicamente:

  • El descalce de monedas: En caso de que seamos propietarios, nuestra monetización de activo se daría mediante el alquiler de la propiedad. La norma es cobrar el alquiler en moneda local, o sea, en pesos argentinos. El asunto es que nuestra propiedad se encuentra valuada en moneda extranjera, o sea, en dólares. Eso, en un entorno donde nuestra moneda se desvaloriza de manera acelerada, hace que el alquiler que cobramos vaya perdiendo peso frente al tamaño relativo del valor de nuestra propiedad. Así es que la rentabilidad ha ido cayendo sobremanera, particularmente en 2018, como se observa gráficamente.
  • La recesión: Reforzando el efecto anterior, generalmente cuando ocurren grandes devaluaciones, también tienen lugar episodios recesivos en la economía. Los mismos, a su vez, dificultan la posibilidad del dueño del inmueble de trasladar perfectamente la devaluación al precio del alquiler para no ver como su rentabilidad se comprime. De hecho, eso es lo que ha ocurrido. Los alquileres han aumentado un 33% en lo que va del año, mientras que la inflación ha superado el 40%. Es que los alquileres se terminan moviendo más en línea con los salarios que con la inflación o el tipo de cambio. A veces esas cifras coinciden; otras no, como ha ocurrido en 2018.

Inmuebles como reserva de valor

Dado que la inversión en propiedades también puede tomarse como una inversión “defensiva” de los embates que sufren los activos financieros de la economía (pesos, depósitos a plazo fijo, LEBAC, etc), también resulta necesario revisar la capacidad de “conservar” valor de estos activos, de manera pasiva. Con esto me refiero a la evolución del m2, independientemente de si se alquila o no el inmueble.

Es que, en un contexto donde nos han confiscado los depósitos en reiteradas oportunidades, y se le han tenido que quitar 13 ceros a la moneda, los argentinos nos hemos acostumbrado –racionalmente- a sobreponderar inversiones más “tangibles” y/o fuera de las garras del flagelo inflacionario, como el atesoramiento de billetes foráneos, o directamente la compra de departamentos.

De hecho, resulta hasta trivialmente predecible que los argentinos estemos encabezando algunos rankings sobre tenencia de departamentos en Miami. En concreto, de acuerdo a un relevamiento de inversores en Real Estate, durante el primer semestre de 2018, el 14% de las compras totales de inmuebles en Miami fue realizado por argentinos.

Volviendo un poco, lo cierto es que la compra de departamentos ha sido una buena inversión, al menos hasta 2018. Miremos los números.

En concreto, entre principios de 2014 y noviembre 2018, el precio promedio de m2 en CABA subió un 15%. Un número no tan alentador, pero tampoco malo.

Además, si le sumamos una rentabilidad promedio anual por alquileres del 4,5% (promedio), entonces resulta prudente asegurar que ha sido una inversión conservadora, pero sólidamente rendidora.

Perspectiva a futuro

Si bien hasta ahora hemos visto que los números han sido favorables para las inversiones en ladrillos, lo cierto es que hacia adelante hay indicios sobre un cambio de tendencia.

Básicamente, por la última gran devaluación, la toma de créditos hipotecarios UVA (el gran motor detrás de la recuperación del sector inmobiliario durante los últimos años) se ha paralizado.

Es que la devaluación de 2018 ha significado un aumento de precios en moneda local salvaje, impagable para una buena parte de los compradores. Tal es así que las transacciones de compra-venta en CABA se han desplomado sobremanera.

Esto ha provocado un cambio de tendencia. Los últimos 3 meses han arrojado caídas en el precio en dólares de las propiedades, como producto del parate recién mencionado. De esta forma, si bien lo peor habría pasado –a corto plazo- el sector está lejos de recuperarse, por lo que se podrían esperar recortes en dólares del m2 bastante más importantes.

Por otro lado, tampoco ayudan las novedades fiscales. Con esto me refiero al futuro revalúo inmobiliario y la versión 2.0 del Impuesto a los Bienes Personales.

Te resumo el impacto: aumentará la carga tributaria para aquellos que tienen propiedades, lo que implica que probablemente la rentabilidad de los alquileres caiga aún más.

De hecho, hoy, antes de que ocurra el alza en la presión fiscal sobre estos bienes, la rentabilidad bruta anual es de alrededor del 3%, lo mismo que rinde un Bono del Tesoro Americano.

Con todo, la evidencia parecería indicar que en el futuro inmediato los precios bajarán, quitándole atractivo a los departamentos como activos de reserva de valor.

Es que el socialismo tiene estas cosas, te va acorralando de a poco.

Esta vez, parece que ni siquiera los ladrillos van a zafar del actual bear market macrista.

Hasta la semana próxima,

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Juan Ignacio Fernandez
Juan Ignacio Fernandez

Es Licenciado en Economía por la Universidad de Buenos Aires y estudiante avanzado de la Maestría en Finanzas en la Universidad Torcuato Di Tella. Es el analista financiero de ContraEconomía y a su cargo están las recomendaciones de inversión de nuestro producto estrella: ContraInversiones. Juan trabajó como analista macroeconómico en diferentes consultoras y hace dos años fundó su propia empresa de asesoramiento, Oikos Bs. As, especializada en informes de macroeconomía, inversiones y real estate.

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